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Cuando se trata de la parte financiera de la diligencia debida, contrate a un contador que tenga experiencia en inversiones inmobiliarias. Los contadores no son todos iguales. Califique a su contador verificando que tenga experiencia en contabilidad de bienes raíces comerciales, no solo experiencia en contabilidad de residencias unifamiliares o experiencia comercial general. En algunos casos, la inversión que está considerando puede ser una de las más grandes. ¿Confiaría en el consejo de un contador con poca experiencia en uno de sus mayores esfuerzos financieros? Por mucho, la mejor manera de encontrar un contador calificado es por referencia. Llame a uno de sus compañeros de inversión y vea a quién están usando. Y nuevamente, asegúrese de que la referencia tenga experiencia en contabilidad de bienes raíces comerciales.

When it comes to the financial part of due diligence, hire an accountant who has real estate investment experience. Accountants aren’t all created equal. Qualify your accountant by verifying that he or she has commercial real estate accounting experience, not just single-family residence accounting experience or general business experience. In some cases, the investment you’re considering may be one of your largest. Would you trust the advice of an accountant with little experience in one of your largest financial endeavors ever? By far, the best way to find a qualified accountant is by referral. Call on one of your investment buddies and check out who they’re using. And again, make sure that referral has commercial real estate accounting experience.

Para la parte física de la diligencia debida, en la que realmente camina e inspecciona el exterior y el interior de la propiedad, debe contratar una empresa de inspección profesional. Creemos que la parte física es la más importante de las tres porque este tipo de errores son los más costosos de corregir y los que más dañan el valor a largo plazo de la propiedad.

La diligencia debida es el proceso de "hacer su tarea" en la propiedad que está pensando comprar como inversión. Es el proceso de verificar, verificar dos veces y confirmar cualquier información importante que se utilizó para determinar si la propiedad es una buena, promedio o mala oferta.

La diligencia debida se puede dividir en tres partes principales especializadas: física, financiera y legal.

Como cualquier negocio complicado, la inversión en bienes raíces comerciales tiene su parte de mitos y preguntas. Conocer esta información trae algunas verdades valiosas que lo rescatarán de las trampas de la confusión.

Los siguientes son algunos conceptos erróneos bastante comunes sobre la inversión en bienes raíces comerciales:

Debe comenzar en bienes raíces residenciales para ingresar a bienes raíces comerciales. No existe una regla, rima o razón que indique que primero debe invertir en bienes raíces residenciales para dar el salto a la inversión en bienes raíces comerciales. Estos campos son dos animales diferentes, dos idiomas diferentes y dos consumidores diferentes. Es como comparar manzanas con naranjas.

Solo los ricos necesitan postularse. Como probablemente puedas imaginar, este mito es solo eso: un mito. No es cierto que tiene que ser rico para involucrarse en la inversión inmobiliaria comercial. Puede ser tan creativo en su financiación aquí como puede ser cuando invierte en viviendas.

Este juego es solo para grandes jugadores. En bienes raíces comerciales no importa por dónde empieces, y no importa si solo quieres dedicar parte de tu tiempo a hacerlo. Tener un trabajo de tiempo completo o ser padre soltero tampoco importa.

La inversión en bienes raíces comerciales es más riesgosa. ¿Comparado con que? Si lo compara con las acciones, ¿tiene control sobre las empresas en las que posee acciones, en áreas como ingresos, gastos, deuda, administración y seguros? Probablemente no. Sin embargo, tiene estos cinco controles en la inversión inmobiliaria comercial. Si lo compara con la inversión en bienes raíces residenciales, ¿qué sucede si alquila su casa unifamiliar y el inquilino se muda? ¿Cuál es su ingreso mensual entonces? La respuesta: Nada. Si, por otro lado, es propietario de un edificio de apartamentos de 24 unidades y un inquilino se muda, ¿cuál es su ingreso mensual? Respuesta: ¡23 inquilinos que pagan el valor del alquiler! ¿Qué es más arriesgado?

Los bienes raíces comerciales son demasiado complejos para la gente sencilla. Una vez más, esto no es cierto. ¿Recuerdas cuando recibiste tu nuevo Smartphone? No tenías idea de cómo usarlo. Parecía demasiado complicado y tenía demasiados botones. Pero había un manual para empezar. Después de eso, a través de la repetición y la práctica, lo que parecía un rompecabezas ahora se entiende por completo y se usa de manera adecuada. Conocer la inversión inmobiliaria comercial es el mismo concepto. Tienes bastantes cosas que dominar, pero no es ciencia espacial.

El lado legal de la diligencia debida generalmente lo realiza un abogado y cuenta con la ayuda de una compañía de títulos/fideicomiso de buena reputación. Estas personas miran cosas como las siguientes:

Defectos en el título y agrimensura

Cualquier problema ambiental potencial

Usos especiales propios e impropios y usurpaciones que afecten la propiedad

Todos estos son posibles asesinos de acuerdos.

Asegúrese de revisar y auditar minuciosamente los contratos de arrendamiento de los inquilinos. Después de todo, cuando compra una propiedad comercial, esencialmente está comprando los arrendamientos y la propiedad es gratuita. Los contratos impuestos a la propiedad, como los contratos de trabajo, los contratos de servicio y las garantías, deben revisarse con un peine de dientes finos.

Todos los abogados no son creados iguales. Los abogados se especializan en áreas del derecho. No haga que un abogado de derecho familiar lo represente cuando compre un gran centro comercial. Eso es como tener un médico de los pies que le haga un examen de la vista. En su lugar, contrate a un abogado de bienes raíces. El abogado de bienes raíces que contrate no tiene que ser local, pero debe estar familiarizado con las leyes del estado en el que se encuentra la propiedad.

¿Son riesgosos los bienes raíces comerciales? Apuesto a que lo es, pero el riesgo es una faceta de hacer negocios, cualquier negocio. No puedes evitarlo. Pero aquí están las buenas noticias: los riesgos se pueden gestionar a niveles de gran certeza. Tener éxito en bienes raíces comerciales casi siempre significa tomar riesgos calculados. Es posible que haya pensado que la prueba de riesgo era imposible, pero se sorprendería de lo que un poco de conocimiento puede hacer por su cartera de inversiones.

Hacer la diligencia debida adecuada. La diligencia debida es el proceso por el que pasa al verificar los documentos financieros de la propiedad, realizar una inspección física y verificar las partes legales de la propiedad, como el título. El noventa por ciento de todas las transacciones mueren durante la diligencia debida. Entonces, si no hace un trabajo minucioso, las consecuencias pueden ser costosas. Puede terminar comprando una propiedad que es un pozo de dinero. Sin embargo, cuando se hace correctamente, la diligencia debida en realidad puede ayudarlo a hacer que su dulce trato sea aún más dulce.

No pagues de más. Pagar en exceso es común entre los nuevos inversores. ¡No sea el inversionista en un trato donde el agente establece un precio récord en la venta de una propiedad! Si está comprando apartamentos, asegúrese de saber qué precio está pagando por unidad. Si está comprando un centro comercial, asegúrese de saber cuánto está pagando por pie cuadrado. En ambos casos, vea el valor de su propiedad en los cierres recientes del mercado. Pagar demasiado bloqueará el flujo de efectivo de la propiedad durante mucho tiempo.

Tener un conocimiento experto del mercado. Conocer su mercado como la palma de su mano lo prepara para el éxito. Antes de cerrar su trato, asegúrese de saber lo siguiente:

  • Cuán competitivos son sus alquileres con otras propiedades locales similares
  • Cuándo y si hay una "temporada baja" para alquileres para que pueda planificar con anticipación
  • Si hay control de alquileres en su ciudad, lo que le impediría aumentar los alquileres como pensó que podría hacerlo.

También es una buena idea consultar las estadísticas de delincuencia en la propiedad en cuestión llamando al departamento de policía local.

Mantén tus objetivos sueltos. Debe mantener la estrategia de salida de su inversión flexible en todo momento. De hecho, tenga varias estrategias de salida listas en cualquier momento. Las condiciones del mercado cambian. Sus circunstancias personales también pueden cambiar rápidamente. Por lo tanto, no se deje llevar por la ejecución de una sola estrategia de salida, porque es posible que ya no se aplique.

Sepa dónde se encuentra en el ciclo inmobiliario. Hay cuatro partes en cualquier ciclo inmobiliario: expansión, contracción, recesión y recuperación. Cada parte del ciclo exige que preste atención detallada a sus decisiones de inversión. Comprender los ciclos inmobiliarios lo ayuda a tomar las medidas correctas en el mejor momento.